Harga tanah di Indonesia makin mahal, ini 8 penyebabnya

Jakarta (ANTARA) - Harga tanah dan properti di Indonesia kerap mengalami kenaikan, terutama di wilayah yang berkembang pesat. Keterbatasan lahan, pertumbuhan kawasan perkotaan, hingga meningkatnya kebutuhan hunian menjadi sejumlah faktor yang membuat harga properti terus bergerak naik.

Kondisi tersebut membuat tanah menjadi salah satu aset yang banyak diminati masyarakat. Namun, kenaikan harga tanah tidak selalu terjadi dengan laju yang sama di setiap daerah karena dipengaruhi kondisi ekonomi, pembangunan infrastruktur, serta tingkat permintaan di masing-masing wilayah.

Data Badan Pusat Statistik (BPS) melalui Indeks Harga Properti Perumahan (IHPP) menunjukkan pergerakan harga properti perumahan di sejumlah kabupaten/kota yang menjadi cakupan survei. Pada 2025, survei tersebut mencakup 58 kabupaten/kota di 36 provinsi.

Sementara itu, Bank Indonesia mencatat harga properti residensial di pasar primer masih mengalami pertumbuhan pada akhir 2025. Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada triwulan IV 2025 tumbuh 0,83 persen secara tahunan (year-on-year/yoy), meski relatif stabil dibandingkan pertumbuhan 0,84 persen pada triwulan sebelumnya.

Lantas, apa yang membuat harga tanah dan properti semakin mahal?

1. Ketersediaan tanah semakin terbatas

Tanah merupakan aset dengan jumlah yang terbatas. Di wilayah perkotaan dan kawasan yang sudah berkembang, ketersediaan lahan kosong semakin sedikit sementara kebutuhan untuk tempat tinggal, perkantoran, pusat perdagangan dan fasilitas lainnya terus meningkat.

Kondisi tersebut membuat harga tanah di lokasi strategis cenderung lebih tinggi dibandingkan daerah yang masih memiliki banyak lahan tersedia.

Baca juga: Permintaan rumah tapak terus naik, segmen menengah dominasi pasar

2. Pertumbuhan penduduk meningkatkan kebutuhan hunian

Pertumbuhan jumlah penduduk turut meningkatkan kebutuhan terhadap rumah dan tempat tinggal. Ketika permintaan hunian meningkat sementara lahan yang tersedia terbatas, harga tanah di kawasan yang diminati dapat ikut terdorong naik.

Kondisi ini terutama terlihat di wilayah perkotaan yang menjadi pusat kegiatan ekonomi dan pemerintahan.

3. Infrastruktur membuat suatu kawasan semakin menarik

Pembangunan jalan, transportasi umum, jalan tol, bandara, kawasan industri, pusat perbelanjaan dan fasilitas publik dapat meningkatkan daya tarik suatu wilayah.

Ketika akses menuju sebuah kawasan semakin mudah, minat masyarakat maupun pelaku usaha untuk membeli tanah di sekitarnya dapat meningkat. Kenaikan permintaan tersebut kemudian berpotensi mendorong harga tanah.

4. Lokasi menentukan nilai tanah

Harga tanah sangat dipengaruhi oleh lokasi. Tanah yang berada dekat pusat kota, kawasan bisnis, fasilitas pendidikan, rumah sakit, pusat perbelanjaan atau akses transportasi biasanya memiliki nilai lebih tinggi.

Karena itu, kenaikan harga tanah di satu wilayah tidak dapat dijadikan patokan untuk seluruh Indonesia. Setiap daerah memiliki karakteristik pasar properti yang berbeda.

5. Biaya pembangunan ikut memengaruhi harga rumah

Harga properti tidak hanya ditentukan oleh tanah. Biaya konstruksi, material bangunan, tenaga kerja, perizinan dan berbagai biaya lain juga menjadi bagian dari harga jual rumah.

Ketika biaya pembangunan meningkat, pengembang dapat menyesuaikan harga jual agar tetap dapat menutupi biaya produksi dan memperoleh margin usaha.

Baca juga: Wamen PKP bakal usut persoalan mahalnya harga tanah

6. Permintaan properti masih menjadi faktor penting

Permintaan masyarakat terhadap hunian turut memengaruhi perkembangan harga properti. Bank Indonesia mencatat penjualan unit properti residensial di pasar primer pada triwulan IV 2025 tumbuh 7,83 persen secara tahunan. Pertumbuhan tersebut terutama didorong penjualan rumah tipe kecil dan menengah, sementara penjualan rumah tipe besar masih mengalami kontraksi.

Data tersebut menunjukkan bahwa aktivitas pasar properti tetap berlangsung meskipun pertumbuhan harga residensial secara keseluruhan relatif terbatas.

7. Tanah di kawasan strategis memiliki nilai ekonomi lebih tinggi

Tanah yang berada di kawasan dengan aktivitas ekonomi tinggi memiliki potensi penggunaan yang lebih beragam. Selain untuk rumah, lahan dapat dimanfaatkan sebagai tempat usaha, perkantoran, pergudangan, pusat perdagangan atau fasilitas lainnya.

Semakin banyak pilihan pemanfaatannya, semakin besar pula potensi permintaan terhadap lahan tersebut.

8. Ekspektasi kenaikan harga mendorong permintaan investasi

Tanah juga kerap dipandang sebagai aset investasi karena jumlahnya terbatas. Sebagian masyarakat membeli tanah bukan untuk langsung digunakan, tetapi sebagai aset yang diharapkan mengalami kenaikan nilai dalam jangka panjang.

Ekspektasi tersebut dapat meningkatkan permintaan, khususnya terhadap tanah di kawasan yang diperkirakan berkembang.

Meski demikian, anggapan bahwa harga tanah dan properti selalu naik perlu disikapi secara hati-hati. Pergerakan harga sangat bergantung pada lokasi, kondisi ekonomi, perkembangan kawasan, daya beli masyarakat serta keseimbangan antara permintaan dan pasokan.

Data Bank Indonesia bahkan menunjukkan pertumbuhan harga properti residensial primer pada triwulan IV 2025 hanya sebesar 0,83 persen secara tahunan. Angka tersebut menunjukkan bahwa kenaikan harga properti tidak selalu berlangsung tinggi, meskipun dalam jangka panjang harga tanah di lokasi tertentu dapat meningkat signifikan.

Dengan demikian, kenaikan harga tanah di Indonesia bukan disebabkan oleh satu faktor saja. Keterbatasan lahan, pertumbuhan penduduk, pembangunan infrastruktur, lokasi strategis, biaya pembangunan, permintaan hunian dan aktivitas investasi saling memengaruhi nilai tanah serta properti di suatu kawasan.

Baca juga: Pemuda Golkar dukung Bahlil stabilkan harga minyak di tanah air

Baca juga: Pertamina sesuaikan harga BBM Pertamax Series di Tanah Papua

Dilarang keras mengambil konten, melakukan crawling atau pengindeksan otomatis untuk AI di situs web ini tanpa izin tertulis dari Kantor Berita ANTARA.